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近几年龙华南部的规划和配套已渐渐齐全，房价处高位，特别是红山上塘的房价犹如坐上火箭，突飞猛涨，“深高北”学区房更是死咬10万+不松口，价格堪比豪宅，而北部的观澜——龙华“小透明”片区，房价只要红山的一半，而未来地铁+旧改加持或能助力片区崛起。

想上车龙华的刚需客不妨去4号线沿线淘一淘，今天老焦就给大家介绍一个4号线准地铁盘——合正观澜汇。

合正观澜汇位于龙华福城观澜大道与观澜人民路交汇处西南侧，项目二期距离建设中的4号线延长线茜坑站，直线距离不到米，步行时间约7分钟。据悉，该延长线预计年底通车，届时将填补区域内的地铁交通空白。

远期规划中，地铁22号线已被纳入五期工程，地铁22号线连接福田保税区与龙华观澜片区，预计设置22站点，其中与项目3站之隔的松元厦站将设置换乘站点。

同时纳入五期工程的还有地铁18号线，18号线为东西向市域快线，根据新规划线路起于宝安区，终止于盐田区，规划15个站点，未来在项目一站之隔的长湖站可实现换乘。

合正观澜汇1公里范围内有20个公交站台，其中线路较多的“观澜交警中队”公交站就在项目二期门口，乘坐公交可通达南山、福田、罗湖、光明、平湖等区域。

除了地铁交通的利好之外，一直困扰观澜人民的干道交通也在改造。交通拥堵日渐严重的观澜大道是目前重点改造工程，分10个部分改造，预计改造后将提升道路交通服务功能，方便大家的出行。

另外，项目周边还有沈海高速和梅观高速，从项目出发，距离沈海高速清湖立交入口驾车约7分钟；而梅观高速观澜大道入口与项目也仅12分钟车程距离。

推荐指数：★★★☆☆

小结：观澜一直被人诟病的是交通和环境，交通方面，目前地铁4号线北延开通在即，观澜大道改造也在如火如荼进行中，短期内或有很大的提升。远期的话，有地铁18/22号线，但现在仍处于5期规划中，还未开工，近5年内还享受不到这两条轨道的便利。

合正观澜汇是涵盖住宅、公寓、商业、办公、学校等多种业态于一体的百万超mall综合体。分多期开发，一期于年1月16日大中华开盘，一期规划6栋套住宅，均价3.6万/平，开盘一星期内，所有房源已售完。时隔4年半，二期才姗姗来迟，二期年6月6日起在龙华观澜福城天虹（一期商业）进行巡展，据销售称预计9月份开展示中心，年底入市。项目还规划有三期，三期目前还未动工，推售时间待定，据悉三期规划有学校、商业、住宅、公寓及办公等多种物业。

合正观澜汇即将入市的二期产品分居住+商业两个地块开发，其中靠近一期的地块规划为住宅，而靠近观澜人民路的地块则规划为商业+办公+公寓等产品。二期占地面积约2.6万㎡，建面约15.8万㎡，容积率4.35，绿化率25%。

二期住宅由6栋高层围合而成，内部规划有泳池、文化活动室及社区商业等配套，房源数共户，停车位个，车位比约1:0.9。二期共两种户型，分别为96平3房、平4房，楼层高度29-32层，预计带装修交付。

目前合正观澜汇仅开放了临时展厅，临时展厅预计售楼处开放后才会关闭，临时展厅可看沙盘、区域图，项目户型图还未上架。

推荐指数：★★★★☆

小结：合正观澜汇整体建面超百万平，是目前片区内最大的旧改综合体，内部商业、住宅、办公、学校等配套一应俱全，能满足业主基本需求。即将推售的二期户型建面相对较大，且带装修交付，总价成本或相对不低。

目前观澜在售的住宅项目还有5盘，但基本都是清盘状态，可选择的楼层和户型相对较少，且多数还是毛坯交付，因此整体的价格相对较低，仅4字头。而与项目紧紧挨着的龙光玖誉府，去年12月22日开盘，带装修均价5.13万/平，今年5月份也全部售完了，同地段，同配套，同时也带装修交付，龙光的价格或更具参考性。

再看看观澜的二手房，目前该片区的放盘量为套，除了观湖片区（右下角绿框）那些6-7万一平的小高层豪宅，及招商锦绣观园5.9万一平的商铺不具备参考性之外，实际片区内，沿4号线北延线两侧楼盘挂牌价基本在4-5.8万/平之间，更是以5.5万内的价格居多，跟中介吹嘘普遍六七万的二手房价格有一定出入。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：从观澜片区的一二手房价格走势，以及目前新房限价的情况来看，老焦猜测合正观澜汇单价大概率会在5万+一平，与销售预计的6万+或有一定差距，当然具体的价格要以备案情况为准。

目前二期两个地块均已动工，其中住宅地块已经开始打地基，靠近观澜大道的角落，地基已肉眼可见，但其余部分还在继续挖土，销售称9月份或开展示中心，照这个进度大家觉得能行吗？

商业地块也已全部拆除完毕，正在平整完土地，现场有部分小土坡还未推平，后续也将加紧施工。

推荐指数：★★★☆☆

小结：合正观澜汇还处于前期施工阶段，如果能赶在年底入市的话，那后续进度会加快，但项目带装修，预计交房时间会相对较晚。

商业

合正观澜汇二期商业地块带有商业配套，一期还有建面7.1万㎡的福城天虹购物中心，现已开业，是片区内较大型的综合购物场所。一期二期仅一路之隔，购物也是非常方便。

另外片区内还有观澜天虹商场、美佳华商业广场等。从项目出发，驾车至美佳华商业广场约1公里，至观澜天虹约2.3公里。

学校

合正观澜汇目前属于观澜二小、观澜二中以及龙华第三外国语学校的学区范围内。龙华第三外国语学校是九年一贯制学校，施工建设中，预计年正式投入使用，规划提供45班，学位，但该校年已提前招生，目前是借址龙华区委党校原址。

据非官方数据统计，按四大八大十大的录取率来看，观澜二中的整体教育水平还是不错的，在全市及龙华都是排名靠前。而龙华第三外国语学校由于是去年才开始招生，还没有升学率，暂时还不知道具体的教学水平。

幼儿园方面，小区一期后面有澜汇居幼儿园，1公里范围内还有9所幼儿园，上学还是比较方便。

市政

合正观澜汇位于龙华区政府对面，周边1公里范围学校、公园、体育中心、美术馆等配套相对齐全。

旧改

观澜作为老城区，周边村落、厂房、工业区较多，整体的环境没有新规划的龙华南部好，因此房价上的差距也比较大。但我们都知道，4号线沿线可开发土地用地已越来越少，而观澜龙华城市更新的重点区域。

据不完全统计，观澜片区（包括观澜、观湖及福城）有约个村旧改，超个旧改项目，云集万科、佳兆业、鸿荣源、卓越、金光华、招商等一线品牌发展商。从旧改项目分布来看，多是集中在观澜大道，即地铁4号线两侧，改造完成后对合正的居住环境和片区配套升级将会有颇大的影响，但旧改的周期比较长，整体进度会比较慢。

推荐指数：★★★☆☆

小结：商业、学校等配套在片区相对而言都是较为突出，周边附带了部分市政配套，虽然规格较小，但能基本满足需求。周边旧改项目众多，未来发展可期，但短期内环境相对较差。

总结

优势：合正观澜汇是目前观澜建成的最大旧改项目，因此配套方面主要还是依赖自身，商业除了一期的福城天虹之外，二期三期还规划有商业产品，完全能满足业主需求。

另外，项目内部配建有澜汇居幼儿园，三期地块还规划有学校，同时目前划分的中小学师资力量也较佳。交通方面，4号线北延茜坑站与项目不到米距离，又紧邻观澜大道主干道，周边还有沈海、梅观两条高速，出行相对便利。二期住宅与商业是分两个地块开发，居住的环境较纯粹，且带装修交付，统一交楼，省去装修的烦恼。

劣势：观澜作为老区，虽遍布旧改项目，但旧村改造推进会较慢，且施工周期会较长，因此短期内环境改善的力度有限，后期施工或也有灰尘噪音影响。二期停车位相对不足，车位比约1:0.9，一期车位充足，未来两期共享车位的话，可解决这个问题。